Hej Tingshöjdare,
2023 började rätt tufft med inflation, höga räntor och löpande kostnader som blev allt högre för oss som förening, som bostadsrättsinnehavare men också som vanliga människor som försöker få ihop vardagspusslet. 2023 ligger tack och lov bakom oss. Vi ser ett ljusare år framför oss och vi hoppas att ni fått en bra start på det nya året. Lite senare är vanligt, men det är dags för oss i styrelsen att summera sista kvartalet av 2023.
Vi vill passa på att nämna att styrelsen under januari månad har beslutat att avskaffa husombuden på grund av brist på engagemang. Förhoppningar var att det skulle växa till sig till något givande men vi har tyvärr inte riktigt lyckats uppnå syftet med husombud. Avvecklandet har skett nu under jan/feb och medlemmar i föreningen hänvisas istället till styrelsen och Bostadsförvaltning för synpunkter och tips.
Kvartalet i kort
- Varningar
Totalt 72 varningar har gått ut till medlemmar för uppsättning av egen namnlapp vid postboxar, olovlig andrahandsuthyrning eller att de inte är folkbokförda vid adressen. 18 st av dessa är på grund av mildare nedskräpning och felsorterat avfall. - Debiteringar för bortforsling/städ otillåtet skräp och avfall
7 personer har blivit debiterade för bortforsling/städning då de slängt otillåtet avfall och annat som inte får kastas i miljörummet, sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 eller andra gemensamma utrymmen. - Lite extra äckligt i miljörummet
Det var dags att rengöra ordentligt i miljörummet då det började lukta rätt äckligt. Miljörummet har högtryckstvättats, rengjorts och sanerats. Utöver detta har vi även passat på att få upp några nya skyltar med anvisningar om sophantering på svenska och engelska. Nu finns det inte längre ursäkter till nedskräpningen! - Fastfruset lås, trasiga låscylindrar och taggläsare = berg av sopor
Under slutet av året åkte vi på lite tråkigheter som resulterade i bland annat stora berg av sopor. Först krånglade taggläsaren till miljörummet och medlemmar kunde inte komma in men löste sig till slut med hjälp av tekniker. Därefter var det låset till grinden vid sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 som frös fast och det gick inte att öppna. Ett berg av sopor som resultat. Minst en stackars medlem blev inlåst i miljörummet då låset var trasigt. Av antingen slitage eller våld, var den yttre låscylindern förstörd och ledde till att man inte kunde låsa upp inifrån. - Trasig garageport
Lagom inför Lucia gick garageporten sönder och stod öppen ett par dagar för att inte riskera att man inte kunde köra in/ut. Under tiden bad vi Avarn Security att hålla extra koll efter oinbjudna gäster. Det rör sig om slitage, att garageporten är helt enkelt för klen. Enligt ordförande för samfälligheten Tingsvalvet (de som är ansvarig och har hand om garaget som delas med BRF Tingsterrassen och Titania) är det planerat att bygga om mekanismen till våren.
Reparation och underhåll
Vår fastighetstekniker Dalmar (från Bostadsförvaltning) jobbar på som vanligt. Varje vecka har han rondering i husen och tar hand om det mesta stök vi tyvärr lämnar efter oss.
Ett axplock av det som skötts under kvartalet:
- Bytt ut dörrbenet till miljörummet som var böjt och trasigt.
- Beställt brandgenomgång och åtgärdat uppkomna synpunkter.
- Tömt askkoppar och papperskorgarna vid innergårdarna samt fixat några av grindarna som inte gick att stänga ordentligt.
- Plockat bort namn på postlådor som boende satt upp själva (vilket inte är tillåtet, läs under Boendeinformation).
- Det kontinuerliga arbetet att plocka bort tidningar från golvet i entréerna, skräp i trapphusen, stenar i låsen till portdörrarna.
- Knackat på ett par personer som ställt barnvagnar och skräp i trapphusen, vilket inte är tillåtet på grund av brandrisk.
Ekonomisk översikt
Föreningens ekonomiska situation är fortsatt i balans och resultatet för 2023 är i linje med den ekonomiska planen. Den ekonomiska statusen är trots detta fortsatt röd av följande orsaker:
- Föreningen är fortsatt underfinansierad vad gäller att kunna betala en ny nivå av ränta på det stora lånet om 190 MSEK som löper ut i juni. Positivt är dock att vi nu endast är ca 10-15% underfinansierade jämfört tidigare i höstas då motsvarande siffra var omkring 30-35%. Projektet kring att upphandla en ny upplåningslösning för de 190 miljoner kronorna har påbörjats. Styrelsen kan redan nu informera om att kravet på minsta amortering kommer att vara högre när nya lån ska tecknas nu i 2024, än vad det var 2021.
- Styrelsen fortsätter att vara beredda att ytterligare justera bostadsavgifterna tom halvårsskiftet 2024, men inväntar resultatet av den nya upplåningen samt hur styrräntan kommer att utvecklas, innan ett nytt beslut tas.
Intäkter
Justeringen av bostadsavgifterna från årsskiftet har stärkt föreningens kassa och minskat vår grad av underfinansiering. Föreningen har också dragit nytta av extraordinära ränteintäkter tack vare en placering av ca 3/4 av kassan i kortidsbundet placeringskonto. Totalt har föreningen tjänat strax under 100 000 kr i inlåningsränta under 2023. Trots detta har ligger vi en aning i underkant, då vi har en fordran på en av våra lokalhyresgäster.
Kostnader
För att förklara posterna lite, kan vi nämna att Fastighetsskötsel, Energi, vatten och renhållning samt Lån och amorteringar är de poster vi tyvärr inte kan göra så mycket åt.
Räntebanan tycks dock ha planat ut och styrräntan lämnades vid Riksbanksdirektionens senaste sammanträde oförändrad. Marknaden har nu börjat skriva om att vi rentav kan se en första sänkning av styrräntan mot slutet av 2024 men styrelsen vill uppmana till återhållsamhet kring en sådan prognos då inflationen fortsätter att vara hög i kombination med att lågkonjunkturen fortsätter att råda. Osäkerhet inför de ekonomiska effekterna av det stundande presidentvalet i USA mot slutet av året bidrar också till fortsatt osäkerhet.
Att räntan nu tycks balansera mellan att vara fortsatt hög jämfört att kanske sänkas något, gör bedömningen kring föreningens upplåning av de 190 miljoner kronorna mer komplex vad gäller att välja en bra mix av bunden och rörlig ränta. Prisläget på framförallt bunden ränta med kortare löptid (2-3 år) är till följd av osäkerhet extra ogynnsamt.Trots en dämpad takt på inflationsökningen har prisutvecklingen bla mat ökat mer än prognoserna förväntat sig under inledningen av 2024. Läget är svårbedömt och leder till fortsatta kostnadsökningar och osäkerhet kring beslut kring hur styrräntan ska justeras (eller inte).
Fastighetsskötsel
Kostnadsposten fastighetsskötsel ligger enligt plan, styrelsen har inga anmärkningar.
Energi, vatten och renhållning
Kostnaderna för så kallade “taxebundna tjänster”, tex fjärrvärme, vatten, avfallshantering mm, fortsätter att öka då exempelvis Stockholms Exergi höjt taxorna med 12% from 2024.
Kapitalkostnader
För kapitalkostnader, räknar vi in kostnaden för lån, amortering och fastighetsskatter. Fjärde kvartalet belastade föreningen med engångskostnader som fastighetsskatt mm. Redovisning tar inte med periodisering av sådana kostnader. Planeringen 2022 för 2023 års kostnads- och intäktsbudget tog inte höjd för den förändrade kapitalkostnaden då ränteläget var svårbedömt. Den ekonomiska planen har dock tagit hänsyn till denna kända förändring under 2023.
Reparation och underhåll
Vintersäsongen 2023/2024 har varit av den längre sorten med kyla, snö och is vilket med naturlighet leder till ökade underhålls- och taxebundna kostnader (tex fjärrvärme). Tyvärr har vintern visat sig gå extra hårt på föreningens hissar, där kostnaderna för 2023 kan konstaterats ha ökat med ca 90 000 kronor jämfört året innan.Vår förvaltare behöver också i allt ökad omfattning hantera att plocka undan avfall och övergivna möbler från trapphus och gemensamma utrymmen, samt reparation av dörrar, låsmekanismer och entréer. Samtliga dessa åtgärder drabbar, som vanligt, föreningen med onödiga extra kostnader.
Övriga kostnader
Den otillåtna uthyrningen i andra hand har ökat och drabbar föreningen med onödiga kostnader för juridiskt biträde då föreningen löpande går igenom regelefterlevnaden samt till följd av uteblivna avgifter som påförs de medlemmar som (med styrelsens godkännande) hyr ut i andra hand.
Avslutningsvis – Styrelsens ekonomiska plan har fungerat under omständigheterna väl under 2023 med det viktiga undantaget att den del som haft som förhoppning att kunna frigöra medel tack vara minskade oförutsedda utgifter för reparation och underhåll, inte lyckats gå att genomföra.
Styrelsen vill därför fortsatt uppmana samtliga medlemmar, inklusive gäster, besökare och hyresgäster i andra hand, att följa föreningens regler för tex avfallshantering samt visa än större omsorg om våra gemensamma utrymmen och installationer (tex hissar och dörrar). Vi kan inte i någon större utsträckning påverka konjukturläget, men vi kan absolut låta bli att slänga tidningar och reklam på golvet i entréerna samt att sortera vårt avfall korrekt vid sopstationerna och miljörummet.
Med vänlig hälsning,
Styrelsen