Hej Tingshöjdare,
Hoppas ni hittills haft en härlig höst och njutit av skräckfilmer och pumpadekorationer i veckan. Kyla och mörker må vara här men en av de största fördelarna med årets milda sommar med regnskurar är att det varit ett fantastiskt svampår! Så för er som inte hunnit, ta en tur i skogen i helgen och njut av de sista trattkantarellerna innan det blir för kallt.
För er som inte kunde närvara på den extrainsatta stämman förra veckan, finns protokoll att läsa under Föreningsstämma.
Kvartalet i kort
- Varningar
19 varningar har gått ut till medlemmar för uppsättning av egen namnlapp vid postboxar, olovlig andrahandsuthyrning, att de inte är folkbokförda vid adressen, mild nedskräpning med mera. - Debiteringar för bortforsling/städ otillåtet skräp och avfall
1 person har blivit debiterad för bortforsling/städ då de slängt otillåtet avfall och annat som inte får kastas i miljörummet, sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 och andra gemensamma utrymmen. - Översvämning i källaren
I början på augusti hände något oväntat och otrevligt. Pumpen till fettavskiljaren gick sönder och orsakade en översvämning bland källarförråden på Lagmansbacken 3. - Vandalisering i området
Slutet av augusti hade vi ungdomar som härjade. Ryktades om att det var skadegörelse uppe vid Grindtorpsskolan och en och annan fick sin bil repad. Vad gäller Lagmansbacken blev resultatet nedslagna stolpar och inristningar/klotter på huspelarna. - Råttsituationen vid Lagmansbacken 9-11
Anticimex har nu slutfört sitt uppdrag. De har varit på besök ett par gånger nu sedan i somras och la ut fällor och fyllt råtthålen med hönsnät. Fällorna har fyllts med gift och varit helt tomma varje gång Anticimex kontrollerat. Men vid de senaste återbesöken har det varit gift kvar, vilket innebär att populationen minskat så pass att de inte längre utger en fara för människor eller risker för byggnaderna omkring. Nu gäller det att vi skärper oss med nedskräpningen så att de inte kommer tillbaka. Om ni upptäcker råtthål får ni gärna ta foto och kontakta Bostadsförvaltning, så att fastighetstekniker kan täcka hålen med hönsnät. - Debiteringsmodell vid felaktig sophantering
Då vi senaste tiden haft oerhört mycket nedskräpning i miljörummet som kostat föreningen flera tusentals kronor i extra bortforsling och städ, har styrelsen nu arbetat fram en debiteringsmodell för att kunna täcka dessa kostnader. Vid mild nedskräpning skickas varning per mejl och vid återkommande nedskräpning skickas varning per post. Vid medel och grov nedskräpning debiteras medlemmar som inte sköter sig, för bortforsling och städning samt administrativa kostnader.
Reparation och underhåll
Vår fastighetstekniker Dalmar (från Bostadsförvaltning) jobbar på som vanligt. Varje vecka har han rondering i husen och tar hand om det mesta stök vi tyvärr lämnar efter oss.
Ett axplock av det som skötts under kvartalet:
- Bytt ut trasiga lampor och armaturer som lossnat nere i källarplan.
- Beställt och satt upp nya nödskyltar då vissa var nedslagna.
- Fixat trasig askkopp.
- Hämtat smed för att laga grinden mellan Lagmansbacken 9-11 då gångjärnet hade gått sönder.
- Fixat till nedslagna stolpar samt spacklat och målat ristade/klottrade pelare efter vandaliseringen.
- Bytt ut fastighetselmätarna då några av de inte funkade som de skulle
- Det kontinuerliga arbetet att plocka bort tidningar från golvet i entréerna, skräp i trapphusen, stenar i låsen till portdörrarna.
- Beställning av bortforsling och städning efter att någon medlem slängt exceptionellt mycket byggavfall och skitit ner hela miljörummet på en nivå vi aldrig tidigare träffat på.
- Detta kvartal har Dalmar även fått knacka på flertalet personer som ställt barnvagnar och cyklar i trapphusen, vilket inte är tillåtet på grund av brandrisk. Det har även varit en hel del skräp i garaget.
- En annan kul uppgift blev beställning av städning av en partyspya på Lagmansbacken 3.
Ekonomisk översikt
Föreningens ekonomiska situation är just nu i balans – våra intäkter balanserar mot våra utgifter och skapar ett litet rörelseutrymme att hantera oförutsedda utgifter. Trots detta markerar styrelsen det ekonomiska läget som rött av följande orsaker:
- Föreningen har ett mycket stort lån om ca 190 miljoner kronor vars bindningstid löper ut i början på juni nästa år. Det nya ränteläget, jämfört när lånet bands till 1,80% fast ränta 2020, kommer att innebära en kostnadsökning om flera miljoner kronor per år, såväl i ränta som amortering. Föreningen har i dagsläget inte täckning för dessa kostnader givet bostadsavgifternas storlek.
- Räntebanan tycks nu plana ut även om ytterligare åtminstone 1 höjning av styrräntan med stor sannolikhet är att vänta inom de kommande 3-6 månaderna. Det är vidare marknadens bedömning att de räntenivåer vi ser idag, är att betrakta som “det nya normala”, d.v.s. det är inte troligt att räntorna kommer att sänkas de kommande åren.
- Inflationen stannar inte av i den takt de penningpolitiskt ansvariga hade hoppats på men kostnadsökningarna på viktiga varor och tjänster i samhället har klingat av, vilket är positivt. En årlig total inflation om ca 9-10% är därför rimligt att förvänta även för 2023.
Intäkter
De intäkter föreningen har, kommer normalt ifrån medlemmarnas bostadsavgifter samt hyra och debitering av el för lokalhyresgäster. Föreningen åtnjöt under september månad en extraordinär intäkt om ca 704 000 kr i elstöd för vintersäsongen 2022–2023. Av dessa har ca 112 000 kr återbetalats till de näringsidkare som hyr lokaler av föreningen.
Föreningen har börjat placera delar av kassan i så kallade kapitalsparkonton hos vår bank, en åtgärd som genererat ca 50 000 kr i ränteintäkter. Styrelsen väljer att prioritera att hålla en kontantbuffert för oförutsedda utgifter och i andra hand att genomföra extraamorteringar på föreningens lån.
Kostnader
För att förklara posterna lite, kan vi nämna att Fastighetsskötsel, Energi, vatten och renhållning samt Lån och amorteringar är de poster vi tyvärr inte kan göra så mycket åt.
Fastighetsskötsel
Kostnader för fastighetsskötsel har ökat något i förhållande till föregående kvartal men ligger inom förväntat utfall när vi ser till Q1-Q3.
Energi, vatten och renhållning
Utfallet av energi, vatten och renhållning har minskat under kvartalet men fjärrvärmepriserna förväntas öka med 25-40% hela landet under nästa år, något föreningens medlemmar behöver vara beredda på.
Lån och amortering
På grund av det tidigare nämnda lånet vars bindningstid löper ut i juni nästa år, behöver styrelsen höja bostadsavgifterna från och med första kvartalet 2024, för att kunna hantera det nya kostnadsläget. Storleken på avgiftshöjningen kommer att meddelas innan årsskiftet.
Reparation och underhåll
Föreningens medlemmar verkar ha lyssnat på uppmaningen från styrelsen att agera varsamt och med omsorg om våra gemensamma utrymmen. Kostnaderna för oplanerat underhåll har gått ner, så här långt. Slitaget på våra gemensamma utrymmen är dock fortfarande för högt och den bristfälliga regelefterlevnaden i miljörummet bakom Tingstorget 1 drabbar föreningen med alldeles för höga kostnader för avfallshantering, bortforsling och sanering!Kostnaderna för extra städning av miljöstationen vid Lagmansbacken 9 – Lagmansbacken 11 har dock minskat med ca 60 000 kr, detta tack vare inhägnaden samt kameraövervakningen. Tyvärr är det fortfarande medlemmar som framför allt kastar felaktigt avfall vid miljöstationen (exempelvis wellpapp och pizzakartonger, vilka ska slängas i miljörummet). Detta får till följd att sopkärlen fylls för snabbt och föreningen får beställa extra tömning vid sopstationen av SRV Återvinning. Förhoppningsvis kommer den nya debiteringsmodellen att lösa delar av dessa kostnader.
Slutligen – nu inleds vintersäsongen vilket medför ökad belastning på våra gemensamma utrymmen som kräver extra städning och underhåll. Var rädd om våra hissar! Försök undvika att få med grus, snöslask och lera in i hissarna. Dörrarnas glidspår och sensorer är känsliga och behöver hållas rena från smuts och damm. Se till att alla dörrar stänger ordentligt och avstå från att kasta reklam i entrégångarna.
Med vänlig hälsning,
Styrelsen