Hej Tingshöjdare,
Våren gick med rekordfart in i sommaren och styrelsen har haft fullt upp med planeringen av årsstämman, som ägde rum i maj. Vi vill passa på att välkomna Said Maxamed, det nya tillskottet i styrelsen! Förhandlingar har pågått med banker för att få ett så bra erbjudande som möjligt för det lån som föreningen har vars bindningstid löper ut sista maj. Låt oss ta en titt på summeringen av årets första kvartal.
Kvartalet i kort
- Varningar
Totalt 15 varningar har gått ut till medlemmar för uppsättning av egen namnlapp vid postboxar, olovlig andrahandsuthyrning eller att de inte är folkbokförda på adressen. 3 st av dessa är på grund av mildare nedskräpning och felsorterat avfall. - Debiteringar för bortforsling/städ otillåtet skräp och avfall
6 personer har blivit debiterade för bortforsling/städning då de slängt otillåtet avfall och annat som inte får kastas i miljörummet, sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 och andra gemensamma utrymmen. - Dörren i miljörummet går i pension
Som ni alla troligen märkt redan, har dörren till miljörummet varit rätt trött och kinkig sedan i vintras. Tekniker har försökt att laga den ett antal gånger men nu är det dags för dörren att tacka för sig. Ny dörr är beställd och kommer att installeras under slutet på maj/början av juni. - Bättringsmålning i gemensamma utrymmen
Vi har haft en hel del skador och färg som släppt i de gemensamma utrymmena, som i entréer och hissar. Bostadsförvaltning inventerade och beställde ut målare så nu är det spacklat, målat och fräscht igen.
Reparation och underhåll
Vår fastighetstekniker Dalmar (från Bostadsförvaltning) jobbade på som vanligt. Varje vecka har han rondering i husen och tar hand om det mesta stök vi tyvärr lämnar efter oss.
Ett axplock av det som skötts under kvartalet:
- Beställt och utfört städning i gemensamma gångarna i källaren på Lagmansbacken 5.
- Tömt askkoppar och papperskorgarna vid innergårdarna.
- Plockat bort namn på postlådor som boende satt upp själva (vilket inte är tillåtet, läs under Boendeinformation).
- Det kontinuerliga arbetet att plocka bort tidningar från golvet i entréerna, skräp i trapphusen, stenar i låsen till portdörrarna.
- Bytt samtliga filter till trapphusaggregaten, bytt ut pump till magnetitfilter i undercentralerna/fläktrum, bytt ut trasig lampa i hiss och entré.
- Åter igen städat efter någon härlig medlem på Lagmansbacken 5 som varje vecka slänger snorpapper i gången mot innergården.
- Beställt sanering av klotter på muren vid trappen ner till torget.
Ekonomisk översikt
Den ekonomiska statusen bedöms gul av följande orsaker:
- 2024 har börjat enligt plan, trots högre kostnader på grund av en lång vintersäsong, inbrott och en undermålig dörr till miljörummet bakom Tingstorget 1. Tack vare justerade bostadsavgifter och indexuppräkningar av hyror är föreningen i balans med de ökande upplåningskostnaderna för 2024
- För 2025 är föreningen underfinansierad med ca 1,5 MSEK, men planerar att balansera budgeten med förväntade sänkningar av styrräntan. Det är viktigt att upprätthålla god beläggning av hyreslokaler, trots utmaningar då en av våra restauranghyresgäster lagt ned sin verksamhet.
- Slutligen är det viktigt att alla medlemmar och besökare är rädda om våra byggnader, dörrar, hissar och utrustning, samt att avfall sorteras korrekt så att vi kan hålla dessa kostnader nere.
Intäkter
Föreningen har en fortsatt stark kassa och styrelsen placerar 3 MSEK i ett så kallat fastränteplaceringskonto, där kapitalet är bundet med 3 månader i taget.
Kostnader
För att förklara posterna lite, kan vi nämna att delar av Fastighetsskötsel, Energi, vatten och renhållning samt Lån och amorteringar är de poster vi tyvärr inte kan göra så mycket åt.
Fastighetsskötsel
Föreningen ser ökande kostnader, utöver plan, för bland annat skötsel och underhåll av våra hissar och ytterdörrar. Nyproduktionsgarantin har nu löpt ut för våra hissar vilket inneburit att föreningen har fått teckna ett nytt underhålls- och serviceavtal med leverantören Kone.
Energi, vatten och renhållning
Kostnaderna för elektricitet har gått ned jämfört motsvarande period föregående år vilket kompenserar för de i övrigt generellt ökade kostnaderna för så kallade “taxebundna kostnader”, så nettot blir ungefär noll.
Kapitalkostnader
För kapitalkostnader, räknar vi in kostnaden för lån, amortering och fastighetsskatter. Styrelsen har gjort en omläggning av ett stort lån på 189 MSEK (bunden ränta på 1,8%, 5 års bindningstid med amorteringskrav på 0,3% per år) och har valt att teckna ett avtal med Danske Bank, med 2 nya lån om ca 95 MSEK vardera med följande upplägg:
- Det ena lånet läggs mot fast ränta 3,52%, med en bindningstid på 3 år
- Det andra lånet läggs mot rörlig ränta (STIBOR 3-månadersränta), från 4,79% effektiv ränta
- Föreningen har också förlängt ett lån på 51 MSEK som löpte ut den sista april, där Danske Bank nu erbjöd en bättre fast ränta, 3,52% med en bindningstid på 3 år
De nya lånen har nu ett högre årligt amorteringskrav på minst 1% av skulden. Den totala utgiften för amorteringar uppgår nu till 2,86 MSEK per år, jämfört med tidigare 1,0 MSEK per år.
Nu är det viktigt för föreningen att noga följa styrräntans utveckling. Den första sänkningen av Riksbankens styrränta på 8 år ägde rum den 8 maj och prognosen är nu att styrräntan kommer att fortsätta att sänkas under den kommande 12-månadersperioden. Om styrräntan skulle sänkas med ytterligare totalt 0,75% under 2024, är föreningen i allt väsentligt i balans – allt detta förutsatt att föreningen inte drabbas av andra extraordinära utgifter.
Givet att prognosen för räntebanan nu pekar stadigt mot ytterligare sänkningar, är det styrelsens strategi att kunna dämpa effekten av de ökande upplåningskostnaderna per idag jämfört 2019/2020, tack vare mixen mellan fast och rörlig ränta.
Reparation och underhåll
Miljörummets ytterdörr bakom Tingstorget 1 har slitits ut och behöver ersättas med en ny säkerhetsdörr. Denna utgift har skett tidigare än vad som varit planerat, efter 6 år i stället för planerade 15 år. Bakgrunden till att dörren inte kunnat vara i tjänst så länge som den borde beror till största delen på undermålig kvalitet på den dörr som installerades när byggnaden upprättades.
Med vänlig hälsning,
Styrelsen