Efter den nya bankupplåningen och amorteringskravet har styrelsen beslutat att höja bostadsavgiften med 7% från och med januari 2025.
I somras löpte bindningstiden ut på föreningens största banklån på drygt 190 miljoner. Styrelsen har tidigare meddelat att det blir aktuellt med en avgiftshöjning mot slutet av 2024/början på 2025 men har väntat in effekten av nya bankupplåningen och styrräntans utveckling. Beslutet är nu taget, att höja bostadsavgiften med 7% från januari 2025. Summerar vi höjningen av avgiften sedan innan pandemin bröt ut 2020, kommer vår förening att in i 2025 ha höjt avgifterna med 38%, vilket nästan exakt följer riksgenomsnittet för föreningar byggda under den kraftiga högkonjunkturen som rådde under 2010-talet.
Därför höjer vi avgiften
- Tidigare höjning från 2024
Styrelsen har hela tiden vetat att höjningen från januari 2024 inte skulle vara tillräcklig för att täcka den totala kostnadsökningen med den nya bankupplåningen. Styrelsen valde dock att dela upp höjningarna i steg, för att kunna anpassa både antalet höjningar och nivån, i takt med att lånevillkoren började gälla och hur styrräntan utvecklats. - Högre ränta
Det är glädjande att vi från sommaren kunnat se att räntebanan nu vänder tillbaka vilket delvis gynnar föreningen, då ca 40% av vår belåning är placerad i lån med rörlig ränta. Det största banklånet på 190 miljoner tecknades 2019 med en väldigt låg ränta på endast 1,8%. Detta lån har sedan i somras delats lika – ena delen med rörlig ränta och den andra delen med en ränta på 3,52%. Idag är räntekostnaden för lånet ca 775 000 kr/mån, jämfört med ca 450 000 kr/mån som vi betalade tidigare, vilket är en stor skillnad för föreningen. - Amorteringskravet
Belåningsgraden för nyproduktioner brukar generellt sett vara högre till en början. En rimlig belåningsgrad för en bostadsrättsförening brukar vara 5 000 kr – 15 000 kr/m². Som det ser ut nu, har vi en belåningsgrad på 16 900 kr/m². För det gamla banklånet låg amorteringen på 0,3% vilket är väldigt lågt och föreningen behöver amortera mer för att på sikt få ned belåningsgraden. Den räntan vi fick vid nyteckningen av lånet i somras var med bankens amorteringskrav på 1% vilket nu rör sig om ca 250 000 kr/mån, jämfört med 70 000 kr/mån som vi tidigare amorterade.
Det är fortsatt mycket viktigt att vi visar omsorg om våra gemensamma utrymmen samt följer reglerna för hantering av sopor och avfall då detta bidrar till att hålla våra underhållskostnader så låga som möjligt.
Med vänliga hälsningar,
Styrelsen
Information in english
Increase of housing fee from January 2025
The board has decided to raise the housing fee by 7% starting January 2025. This follows the renewal of the association’s largest loan and updated amortization requirements.
Last summer, the fixed-interest period for our largest loan of 190 million SEK expired. The board had previously notified that a fee increase might be necessary by the end of 2024 or early 2025, but we waited to assess the impact of the new loan terms and changes in the central bank’s interest rates. When looking at all fee increases since the pandemic began in 2020, the total increase will reach 38% by 2025. This is in line with the national average for housing associations built during the economic boom of the 2010s.
Why we are increasing the housing fee
- Previous increase from 2024
The board knew the fee increase in January 2024 wouldn’t fully cover the costs of the new bank loan. Instead, it was decided to introduce the increases gradually, adjusting the amount and size based on the loan terms and changes in the central bank’s interest rate. - Rising interest costs
Interest rates have begun to stabilize, which benefits the association since about 40% of our loans are on variable rates. However, our largest loan taken in 2019, had a very low fixed interest rate of 1,8%. This loan has been divided equally – one part with a variable interest rate and the other part with an interest rate of 3.52%. This change has caused the monthly interest cost for this loan to rise from about 450,000 SEK to approximately 775,000 SEK – a quite large increase. - Higher amortization requirements
Housing associations for newer properties often start with high debt levels. A typical debt level for a housing association ranges between 5,000 SEK and 15,000 SEK per square meter. Currently, our debt is at 16 900 SEK/m². The previous loan’s amortization rate was very low at 0.3%, but to reduce the debt over time, we must now increase amortization payments. The renewed loan has a required amortization rate of 1%, raising monthly payments from about 70,000 SEK to 250,000 SEK.
It is still very important that we take care of our shared spaces and follow the rules and regulations regarding waste disposal, as this helps to keep our maintenance costs as low as possible.
Best regards,
The housing association board