Hej Tingshöjdare,
Hösten kom över oss nästan över en natt och nu är vintern på väg. Tredje kvartalet har passerat och som vanligt är det dags för oss i styrelsen att sammanfatta och förklara vårt ekonomiska resultat. Vi vill också informera om att en ny elöverföringsmetod infördes i Sverige i slutet av oktober, vilket kan påverka elpriserna framöver. För oss i Stockholm kan det innebära något högre elpriser. Mer information finns hos Svenska Kraftnät.
Tidigare har vi meddelat att en avgiftsjustering kan bli aktuell men att vi väntat in effekten av nya bankupplåningen och styrräntans utveckling. Nu har beslut tagits: avgiften höjs med 7% från januari 2025. Mer detaljerad information kommer snart.
Kvartalet i kort
- Varningar och debiteringar
8 varningar har skickats ut till medlemmar för att ha satt upp egna namnlappar vid postboxarna, olovlig andrahandsuthyrning, eller för att inte ha varit folkbokförda på adressen. 3 av dessa varningar gäller debitering för bortforsling/städning för att ha slängt otillåtet avfall i miljörummet, sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 eller andra gemensamma utrymmen. - Miljörummet fick lite kärlek
September avslutades med att kärlen i miljörummet rengjordes, golvet spolades, städfirman storstädade och ny golvdekal är beställd. Vi tror på andrachanser – så nu får vi hjälpas åt att inte bara hålla rent men också att vara noga med att säga till ifall vi ser att någon inte följer reglerna. - Ny säkerhetsdörr och inbrottslarm i undercentralen
I början av sommaren hade vi ett inbrott i undercentralen på Lagmansbacken 3. Nu är ny säkerhetsdörr installerad och vi har ett nytt inbrottslarm på plats. - Trasig porttelefon på Lagmansbacken 3 och 7
Porttelefonerna har strulat till och ifrån, hela sommaren. Nu har vi lyckligtvis kommit fram till vad som orsakade problemet och det är löst tills vidare. Vi planerar dock för en mer långsiktig lösning. - Polisutryckning ledde till krossad portdörr
Medlemmar på Lagmansbacken 9 kom hem till en krossad portdörr efter att polisen behövt slå in glaset under en utryckning. Som tur är åtgärdades dörren snabbt och kostnaderna täcker Polisen så det är ingen ekonomisk belastning för föreningen, annat än tillfällig. - Finputsning av fd. Kolgrillens lokal
Vi har beställt in snickare och målare för att finputsa lokalen och åtgärda en del slitage. Vi letar för fullt efter ny lämplig hyresgäst och hoppas på att välkomna ny hyresgäst till 2025.
Reparation och underhåll
Vår fastighetstekniker Stephanie från Bostadsförvaltning jobbade på som vanligt. Varje vecka har hon rondering i husen och tar hand om det mesta stök vi tyvärr lämnar efter oss.
Ett axplock av det som skötts under kvartalet:
- Plockat undan skräp och tidningar i entréer, skräp i trapphusen och stenar i låsen till portdörrarna samt tömt askkoppar och papperskorgarna vid innergårdarna. Vi har någon granne som var eller varannan dag pillar cigarettfimp/papper i låsen till portdörren på Lagmansbacken 7 och dörren till innergården – här får vi som bor i huset hjälpas åt att hålla lite extrakoll.
- Plockat bort namn på postlådor som boende satt upp själva.
- Sanering av kräk i entrén på Tingstorget 1, två gånger! Oturligt nog var det andra gången denna sommar. Olyckor kan ske och det är förståeligt – men då kan man faktiskt städa upp efter sig.
- Beställning av lagning av grinden till innergården mellan Lagmansbacken 5 och 7.
- Beställning av nya ventilationsgaller i våra gemensamma utrymmen. Vi tittar på en ny sort då de nuvarande inte är särskilt tåliga och trillar lätt av.
- Beställning av lagning av diverse trasiga ting, som en ny golvlist, fix av trasig isolering runt ett rör, ersättning av en takplatta som saknades osv.
- Tagit bort en kundvagn som någon så fint hade parkerats utanför en av våra fastigheter.
Ekonomisk översikt
När vi nu kommit in i det sista kvartalet av 2024, kan vi konstatera att det ekonomiska läget för föreningen fortsätter att vara tufft och bedöms fortfarande vara gul av följande orsaker:
Den ekonomiska statusen bedöms gul av följande orsaker:
- Under sommaren har föreningen haft extra kostnader på grund av översvämning, obetalda avgifter, fuktskador samt problem med bråk, polisingripande vid lägenhetsbråk samt missbruk, skadegörelse och nedskräpning i våra allmänna utrymmen (gångar, hissar och trapphus). I vissa fall kan försäkringar täcka en del av kostnaderna och vi hoppas även få skadestånd från medlemmar som orsakat skadorna via domstol och Kronofogden. Men föreningen måste ändå betala självrisker (cirka 20 000 – 30 000 kr per ärende) och ta hand om den administration som varje ärende innebär.
- Föreningen har fortsatt svårt att hitta en hyresgäst till vår lediga restauranglokal och bortfallet av hyresintäkter kommer att behöva hanteras in i 2025.
- På grund av ökande problem med brottslighet, skadegörelse och nedskräpning, kommer föreningen att investera i ett fibernätverk som kopplar samman byggnaderna. Detta ska bli grunden för ett nytt kameraövervakningssystem för att förbättra säkerheten och effektiviteten i förvaltningen gällande hanteringen av kamerorna, taggsystemet och porttelefonerna. Vi vill bli bättre på att förebygga problem, få bättre insikt i vad som händer och snabbare kunna agera vid behov. Investeringen på 500 000 kr kommer att finansieras ur föreningens kassa och är budgeterad för en första etapp.
Intäkter
Föreningen har en fortsatt stark kassa och styrelsen placerar 3 miljoner i ett så kallat fastränteplaceringskonto, där kapitalet är bundet med 3 månader i taget.
Kostnader
För att förklara posterna lite, kan vi nämna att delar av Fastighetsskötsel, Energi, vatten och renhållning samt Lån och amorteringar är de poster vi tyvärr inte kan göra så mycket åt.
Fastighetsskötsel
Föreningen har fortsatt höga kostnader jämfört med den ekonomiska planen, bland annat för skötsel och underhåll av hissar, ytterdörrar, källarutrymmen och juridiskt stöd. Vi har bytt miljörummets ytterdörr till en mer robust variant, men projektet blev dyrare än väntat då strömförsörjningen till låset behövde byggas om för att passa den nya dörren.
Hittills under året har även kostnaderna för juridisk hjälp ökat markant, främst på grund av hantering av olovliga andrahandsuthyrningar och fall där medlemmar bryter mot ordningsreglerna.
Reparation och underhåll
Vi ligger bra till i jämförelse med den ekonomiska planen, trots ökade kostnader för Q1 då vi tecknade nytt serviceavtal för hissarna och ökade kostnader för reparationer av dörrar och lås.
Energi, vatten och renhållning
Året 2024 började med en prishöjning på 12% för fjärrvärme och eftersom det är vår största kostnad inom detta område börjar det nu också märkas. Håll igen på vattenförbrukningen och ta på er en tröja så kompenserar vi så gott vi kan för denna ökning.
Miljöstationen mellan Lagmansbacken 7-9 kan fortfarande skötas bättre, men tack vare kameraövervakning kan vi debitera medlemmar som inte följer reglerna för kostnaderna för bortforsling, städning och administration. Detta har faktiskt sänkt totalkostnaden för avfallshanteringen. Genom att enkelt sortera avfallet rätt kan vi hålla kostnaderna inom budget.
Kapitalkostnader
Från september 2024 har föreningens nya lånesituation trätt i kraft. Tidigare låg räntekostnaden på cirka 450 000 kr per månad och amorteringen på cirka 70 000 kr per månad. Nu är kostnaden istället cirka 775 000 kr per månad i ränta och 250 000 kr per månad i amortering. Den ökade kostnaden ger oss ett underskott för Q3 och året ut men kompenseras under 2025 efter avgiftsjusteringen.
Med vänliga hälsningar,
Styrelsen