Hej Tingshöjdare,
Vi hoppas att ni haft en fin höst och vinter trots kortare dagar och kyligare väder. Fjärde kvartalet är avslutat och styrelsen har som vanligt sammanfattat det gångna kvartalet för att hålla er uppdaterade. Fokus har legat på underhållsarbeten, säkerhetsförbättringar och förberedelser inför det nya året. Låt oss ta en titt på vad som har hänt i föreningen under slutet av 2024.
Kvartalet i kort
- Rekordmånga varningar skickades ut – totalt 37 stycken
Varningarna gäller bland annat ordningsstörningar, otillåten uthyrning i andra hand och att inte vara folkbokförd på adressen. 8 av dessa varningar handlar om debitering för bortforsling eller städning. Det beror på att personer har slängt otillåtna sopor i miljörummet, vid sopstationen mellan Lagmansbacken 9-11 och i andra gemensamma utrymmen. - Gratis träning som julklapp till medlemmar på Lagmansbacken 7
Lagom till jul fick medlemmarna på Lagmansbacken 7 ordentliga träningspass, när hissen stod helt stilla i över en vecka. Felet berodde på en trasig frekvensomriktare, som styr hissens motordrift. Två tekniker fick rycka ut och byta den, tyvärr en mycket kostsam reparation. - Polisutryckningarna på Lagmansbacken
Vi kan tyvärr inte dela några detaljer om polisutryckningarna – polisen ger inte ut den informationen. Vad vi däremot kan säga är att några medlemmar har uttryckt oro och misstankar om olagligheter både i området och i våra fastigheter. Lokalpolisen har varit informerad och började öka sin närvaro i området. Vi hoppas att detta leder till ett tryggare och drogfritt område för oss alla. Ingen ska behöva känna sig otrygg på hemmaplan och det är oerhört viktigt att alla hjälps åt. Vid misstänksamt beteende, lämna tips till polisen och mejla Bostadsförvaltning. Vid misstanke om pågående brott – ring 112 direkt. - Bättre förutsättningar för föreningens säkerhetsutrustning
I december påbörjades grävning, kabeldragning och installation av DUC:ar (en form av programmerbart styrsystem för fastighetsautomation) för ett nytt fibernät som kopplar samman huskropparna. Det sista slutfördes i januari och nu har föreningen bättre förutsättningar för automatiserad styrning av bland annat porttelefonerna/taggsystemet och kamerorna. - Smash burgers på menyn
I början av januari fick Il Mafioso nya ägare. Men oroa er inte – pizzorna finns kvar! Menyn har dessutom utökats med smash burgers, som redan fått många positiva omdömen.
Reparation och underhåll
Vår fastighetstekniker Stephanie från Bostadsförvaltning har haft mycket att göra under detta kvartal.
Ett axplock av det som skötts under kvartalet:
- Plockat bort namn på postlådor som boende satt upp själva.
- Hanterat felaktigt adresserad post
- Satt upp nya trapphuslistor och genomfört namnändringar
- Bytt ut trasiga lampor och lysrör
- Beställt städning av bajs under trappan på Tingstorget 1
- Beställt installation av en extra kamera på Lagmansbacken 7 för att öka säkerheten efter återkommande besök av obehöriga
- Rensat och slängt tidningar som medlemmar kastat på golvet i entréerna
- Plockat skräp i de allmänna utrymmena
- Beställt reparation av en trasig backventil i en av cirkulationspumparna
- Hanterat brandbesiktning samt planerat åtgärder för utbyte av vissa nödljus och skyltar
Ekonomisk översikt
Föreningens ekonomiska läge är fortsatt markerat som ”gult”, men trenden pekar dessvärre åt fel håll mot rött av följande orsaker:
- Slitage och skador på gemensamma utrymmen och teknisk utrustning, som hissar, dörrar och låssystem, är fortfarande högre än önskat.
- Kostnader uppstår när regler kring god ordning, andrahandsuthyrning och avfallshantering inte följs.
- Investeringar i säkerhetsåtgärder, som övervakningskameror, låsbyten och reparationer av dörrar, har blivit nödvändiga för att hantera ordningsstörningar och skadegörelse.
- Tillskottet från de höjda bostadsavgifterna behöver i första hand användas till amorteringar, inte till att finansiera reparationer eller juridiska åtgärder för att hantera otillåten andrahandsuthyrning.
Intäkter
Föreningen har en fortsatt stark kassa och styrelsen placerar 3 miljoner i ett så kallat fastränteplaceringskonto, där kapitalet är bundet med 3 månader i taget.
Kostnader
För att förklara posterna lite, kan vi nämna att delar av Fastighetsskötsel, Energi, vatten och renhållning samt Lån och amorteringar är de poster vi tyvärr inte kan göra så mycket åt.
Fastighetsskötsel
Skötseln av våra byggnader har följt planen under det fjärde kvartalet. Föreningen har fyllt förrådet med filter vilka delats ut ny omgång till samtliga medlemmar enligt skötselplanen.
Reparation och underhåll
Skadegörelse, brott, oaktsamhet och allmänt slarv drabbade föreningen under kvartalet. Vi måste vara mer försiktiga och rädda om våra hissar – de är väldigt dyra att reparera och vi har alldeles för många jourärenden från Kone. Tidigare fuktskada på Lagmansbacken 3 drabbade även hissen men tack och lov kommer försäkringsbolaget ersätta den reparationskostnaden på drygt 100 000 kr.
Energi, vatten och renhållning
Prishöjningen för fjärrvärme har nu slagit igenom fullt ut, vilket innebär en ökad kostnad som föreningen behöver hantera.
Kapitalkostnader
Under hösten 2024 började föreningens nya lånevillkor gälla och från 2025 är de nu helt införda. Räntekostnaden för 2024 blev totalt 10,5 miljoner och vi amorterade 1 miljon på våra bolån. Under 2025 behöver föreningen amortera 3 miljoner, vilket är tre gånger mer än förra året och på sikt hoppas vi få ner belåningsgraden till en rimlig nivå.
Med vänliga hälsningar,
Styrelsen